1.     ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΑ

            Τον τελευταίο καιρό το θέμα των πλειστηριασμών και των κόκκινων δανείων είναι στην πρώτη γραμμή της επικαιρότητας. Η μείωση των κόκκινων δανείων για την οικονομία μας και για τους θεσμούς αποτελεί στόχο της Μακροοικονομικής Πολιτικής. Τα κόκκινα δάνεια είναι επιχειρηματικά, στεγαστικά, καταναλωτικά. Πολλές συζητήσεις για την αντιμετώπιση του προβλήματος, πολλές αποφάσεις, γιατί ακόμη και νόμοι ψηφίστηκαν (Εξωδικαστικός Μηχανισμός), τα αποτελέσματα όμως ήταν περιορισμένα. Καταλήξαμε στα αναγκαστικά μέτρα των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, με τεράστιο κοινωνικό κόστος κι άγνωστο – αν υπάρχει- το όφελος για τις τράπεζες και την Εθνική Οικονομία. Εξαντλήσαμε όλες τις λύσεις; Είδαμε τι κάνουν άλλες χώρες σε παρόμοιες περιπτώσεις; Πιστεύουν μερικοί ότι έτσι θα σωθούν οι τράπεζες;

            Στο πρόβλημα των κόκκινων δανείων της στεγαστικής πίστης (Στεγαστικά δάνεια) με το άρθρο αυτό ερχόμαστε να καταθέσουμε μια εναλλακτική πρόταση που δεν απομακρύνει τον πολίτη από το σπίτι του. Η πρόταση αυτή αναφέρεται στην εφαρμογή του Lease–Back στην στεγαστική πίστη, που πιστεύομαι ότι  θα περιορίσει  σημαντικά τους πλειστηριασμούς στο ελάχιστο.

 

                 2.     ΤΟ ΕΝΝΟΙOΛΟΓΙΚO ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ ΤΟΥ LEASE–BACK

            Μια από τις κατηγορίες (μορφές) του Leasing είναι και η περίπτωση του salesandLeaseBack (Πώληση και επαναμίσθωση κινητού ή ακινήτου). Η μορφή αυτή του Leasing σχεδιάσθηκε για εκείνες τις επιχειρήσεις που έχουν υψηλή κερδοφορία και θέλουν να μειώσουν το φορολογητέο βάρος ή έχουν ανάγκη ρευστότητας.

            Η λειτουργία της κατηγορίας αυτής σημαίνει απλά ότι ο κάτοχος ενός κινητού ή ακινήτου έχει την δυνατότητα να πουλήσει το κινητό ή ακίνητο σε μια εταιρεία Leasingκαι ταυτόχρονα να προβεί στη μίσθωση του. Με άλλα λόγια, μεταβιβάζει την κυριότητα στον εκμισθωτή και διατηρεί την επικαρπία εκμετάλλευσης του πράγματος.

            Έτσι, στην περίπτωση των στεγαστικών δανείων τα εμπλεκόμενα μέρη θα είναι δύο (2), δηλαδή η τράπεζα και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου. Σε μια τέτοια περίπτωση δεν απαιτείται και νομοθετική ρύθμιση αφού η περίπτωση αυτή προβλέπεται από τον κώδικα δεοντολογίας των τραπεζών. Πιο συγκεκριμένα, από τον κώδικα δεοντολογίας  (σελ. 45), προβλέπεται: τμήμα ΙΙΙ – λύσεις οριστικής διευθέτησης (γ) Μετατροπή σε ενοικίαση/Χρηματοδοτική μίσθωση (“Mortgagetorentlease”). Ο δανειολήπτης μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου στο ίδρυμα του υπογράφοντος σύμβαση ενοικίασης/χρηματοδοτικής μίσθωσης, η οποία του εξασφαλίζει τη δυνατότητα μίσθωσης του ακινήτου για ορισμένη ή ελάχιστη χρονική περίοδο. Η εν λόγω λύση μπορεί να αφορά οικιστικό ακίνητο ή επαγγελματική στέγη.

            Σύμφωνα με τα παραπάνω γίνεται σαφές ότι υπάρχει το νομοθετικό πλαίσιο στην περίπτωση κατά την οποία εφαρμοσθεί το Leaseback στα ακίνητα (οικίες). Το ερώτημα είναι πώς αυτό θα εφαρμοστεί στη στεγαστική πίστη; (Στεγαστικά δάνεια).

               3.     ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ

            Προκειμένου να υποστηρίξουμε και τα τεκμηριώσουμε την πρότασή μας, δανειζόμαστε τις «αρχές» του κώδικα δεοντολογίας των τραπεζών, του εξωδικαστικού μηχανισμού και της χρηματοοικονομικής επιστήμης.

      1.               Κώδικας Δεοντολογίας Τραπεζών

            Μεταξύ των αρχών του Κώδικα δεοντολογίας είναι οι ενδεικτικοί τύποι λύσεων που περιγράφονται στο παράρτημα ΙΙ (Σελ. 44-45)
(δ) Οριστική διαγραφή οφειλής (“PartialdebtforgivenesswriteDawn”), Οριστική διαγραφή μέρους της συνολικής απαίτησης του ιδρύματος, ώστε η εναπομείνασα οφειλή να διαμορφωθεί σε ύψος που εκτιμάται ότι είναι δυνατό να εξυπηρετηθεί ομαλά.

            Η Δεύτερη αρχή από τον κώδικα δεοντολογίας είναι αυτή για την οποία ήδη έχουμε αναφερθεί σε προηγούμενη παράγραφο και αναφέρεται στην μετατροπή σε ενοικίαση/ Χρηματοδότησης Μίσθωσης (Mortgagetorentlease).

      2.               Εξωδικαστικός Μηχανισμός

            Η βασική αρχή που δανείζεται η μεθοδολογία μας από τον εξωδικαστικό μηχανισμό είναι αυτή της μη επιδείνωσης της οικονομικής θέσης των πιστωτών (τραπεζών). Ως γνωστόν, δεν επιδεινώνεται η κατάσταση των πιστωτών όταν εισπράττουν ίσα και περισσότερα από την περίπτωση της αναγκαστικής ρευστοποίησης.

            Η δεύτερη αρχή είναι η αξία ρευστοποίησης όπως αυτή περιγράφεται στον εξωδικαστικό μηχανισμό.

 

      3.               Χρηματοοικονομική αρχή

Ως γνωστό «δεσπόζουσα» έννοια στην χρηματοοικονομική επιστήμη είναι η παρούσα αξία των αναμενόμενων εισροών – εκροών που τις καθιστά ισοδύναμες στο χρόνο που θέλουμε. Η παρούσα αξία των αναμενόμενων εισροών – εκροών προσδιορίζεται όταν στο υπόδειγμα μας εισάγουμε τον παράγοντα χρόνο και επιτόκιο.

            Ύστερα από την παράθεση του εννοιολογικού περιεχομένου της μεθοδολογίας, στην επόμενη παράγραφο παρουσιάζουμε την διαδικασία εφαρμογής.

 

 

               4.      ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΗΣ ΜΕΘΟΔΟΥ

            Προκειμένου να κατανοηθεί πλήρως η πρόταση μας θα χρησιμοποιήσουμε ένα σχετικό παράδειγμα στεγαστικού δανείου για απόκτηση κατοικίας. Τα δεδομένα του παραδείγματος μας έχουν ως εξής:

Αξία οικίας την ημέρα της απόκτησης:    200.000€
Ύψος δανείου στην απόκτηση:                  180.000€
Ανεξόφλητο δάνειο σήμερα
(Μετά από 10 χρόνια):                              150.000€
Αξία ρευστοποίησης οικίας σήμερα:        80.000€

 

            Με βάση τα παραπάνω στοιχεία έχουμε:

      1.                         Ποσό απομείωσης του υπολοίπου του δανείου
150.000-70.000 = 80.000€ άρα η υποχρέωση είναι ίση με την αξία ρευστοποίησης.

      2.                          Η οικία μεταβιβάζεται στην τράπεζα η οποία την μισθώνει τώρα στον ιδιοκτήτη στο 10% του δανείου πριν την απομείωση, όσο δηλαδή περίπου θα πωλούσε το δάνειο σε ένα Fund 150.000€ X 10% = 15.000€ για δέκα χρόνια.

   3.         Το υπόλοιπο του δανείου 80.000-15.000=65.000€ παγώνει και η τύχη συνδέεται με την συναλλακτική συνέπεια του δανειολήπτη καθ’ όλη την διάρκεια της μακροχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου. Για τον προσδιορισμό της μίσθωσης χρησιμοποιείται επιτόκιο 1% όσο δανείζεται περίπου η τράπεζα από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα.

 

            Ύστερα από την παρέλευση της 10ετίας το σπίτι αποκτάται στο 50% την υπολειμματικής αξίας από την οποία αφαιρείται η μελλοντική αξία των μισθωμάτων που κατέβαλε ο δανειολήπτης  στην 10ετία και αποκτά την κυριότητα της οικίας. Ως υπολειμματική αξία λαμβάνεται η αξία ρευστοποίησης στο τέλος της 10ετίας. Δυνητικό δικαίωμα για τον δανειολήπτη αποτελεί η εξαγορά του ακινήτου στο τέλος της 10ετούς περιόδου. Στην συνέχεια προσδιορίζονται όλα τα αριθμητικά δεδομένα.

 

        5.     ΤΟ ΑΡΙΘΜΗΤΙΚΟ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΤΗΣ ΠΡΟΤΑΣΗΣ ΣΤΗΝ ΠΡΑΞΗ

 

       1.     Το νέο υπόλοιπο του δανειολήπτη γίνεται ίσο με την αξία ρευστοποίησης  = 80.000€

       2.     Υπογράφεται σύμβαση Leasing με την τράπεζα για το 10% προ της απομείωσης για 10 χρόνια με επιτόκιο 1%, δηλαδή 15.000€.

       3.     Το υπόλοιπο του δανείου μείον το LeaseBack παγώνει (80.000-15.000 = 65.000€)

       4.     Το δικαίωμα εξαγοράς είναι:
(Υ.Α.-Μελλοντική αξία μισθωμάτων) / 2

    Δικαίωμα προαίρεσης

       5.     Ύψος ετησίων μισθωμάτων:
15.000/9,471*= 1.584€ ετησίως ή 132€ (Περίπου) το μήνα

       6.     Αξία εξαγοράς σύμφωνα με την σχέση της παραγράφου (4): Η εκτίμηση της Υ.Α. δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από την αναπόσβεστη. Συντελεστής απόσβεσης 4%, συνεπώς Υ.Α. = 80.000 – (80.000 Χ 10 Χ 4%) = 48.000€. Άρα η προβλεπόμενη τιμή εξαγοράς θα ισούται:

Τιμή εξαγοράς= (48.000-1.584 Χ 10,462**)/2=15.714€

            Το παραπάνω ποσό αντιπροσωπεύει την μέγιστη τιμή που θα μπορεί να αγοράσει ο δανειολήπτης το ακίνητο. Η ενδεχόμενη οικονομική απαξίωση του ακινήτου θα έχει ως αποτέλεσμα την περαιτέρω  μείωση του κόστους αγοράς του.

*Συντελεστής αναγωγής παρούσας αξίας για 10 χρόνια

** Συντελεστής αναγωγής μελλοντικής αξίας, επιτόκιο 1%, 10 χρόνια

 

           6.ΓΕΝΙΚΑ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ

         Η πρόταση για την αντιμετώπιση των «κόκκινων δανείων» έγινε σε επίπεδο αρθρογραφίας και σε καμία περίπτωση δεν είναι  πρόταση- πλαίσιο που να καλύπτει όλες τις περιπτώσεις. Από το γεγονός ότι δεν απαιτείται νομοθετική ρύθμιση αλλά εφαρμόζεται με το υπάρχον θεσμικό πλαίσιο, αυτό σημαίνει  ότι δεν απαιτεί έγκριση των θεσμών.

         Με την πρότασή μας οι τράπεζες εισπράττουν περισσότερα από ότι θα εισέπρατταν από ένα fund αλλά και προπάντων έχουν τώρα λιγότερες κεφαλαιουχικές ανάγκες (Ανάγκες κεφαλαιοποίησης).

         Σε ό,τι αφορά τους ιδιοκτήτες, διατηρούν τα ακίνητα τους, δεν απομακρύνονται βιαίως, έχουν το δικαίωμα επικαρπίας εκμετάλλευσης και έχουν το δικαίωμα επανάκτησης (επαναγοράς) σε ιδιαίτερα χαμηλή τιμή.

       Τέλος, η πολιτεία δεν εισπράττει το τεράστιο κοινωνικό κόστος των πλειστηριασμών, δεν προσθέτει άλλα προβλήματα στο τραπεζικό σύστημα, ένα σύστημα που αποκτά επιτέλους κοινωνικό πρόσωπο.

        Η υλοποίηση της πρότασής μας μπορεί να γίνει με μορφή εγκυκλίου και μόνο από το Υπουργείο Ανάπτυξης και από την Ένωση Ελληνικών Τραπεζών.

OΣυντάξας
Δημήτρης Καμπούρης

Διδάκτωρ του Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης
Ειδικός επιστήμονας σε θέματα
χρηματοοικονομικής διοίκησης και εξυγίανσης επιχειρήσεων

 

 

ΔΗΜ.ΚΑΜΠΟΥΡΗΣ: LEASING: Μίσθωση ή αγορά;

Δελτίο Διοίκησης επιχειρήσεων, Ιούλιος 1988

ΔΗΜ.ΚΑΜΠΟΥΡΗΣ: Η λογιστική της χρηματοδοτικής μίσθωσης

ΠΑΠΑΓΙΩΤΗ ΜΑΖΗ: Η χρηματοδοτική μίσθωση –Leasing, Αθήνα 1990

ΓΙΑΝΝΗ ΜΗΤΣΟΠΟΥΛΟΥ: Χρηματοδοτική Μίσθωση (FinancialLeasing), Εκδόσεις ΣΠΙΛΙΑΣ, ΑΘΗΝΑ 1988

ΜΙΧΑΛΗΣ ΣΑΛΛΑΣ: Πρόταση Σάλλα για οριστική λύση στο πρόβλημα με τα «κόκκινα» στεγαστικά, ΠΡΩΤΟ ΘΕΜΑ, 29/9/2016

ΚΩΔΙΚΑΣ ΔΕΟΝΤΟΛΟΓΙΑΣ ΤΡΑΠΕΖΩΝ : Ν.4224/2016

 

ΕΞΩΔΙΚΑΣΤΙΚΟΣ ΜΗΧΑΝΙΣΜΟΣ: Ν.4469/2017