Το πρόβλημα των μη εξυπηρετούμενων δανείων (Μ.Ε.Δ) παραμένει εδώ και χρόνια να αποτελεί… πρόβλημα των τραπεζών, πρόβλημα της κοινωνίας, πρόβλημα της οικονομίας. Παρά τις όποιες προσπάθειες έγιναν και γίνονται σήμερα, όλες ήταν αναποτελεσματικές.

Ο Κώδικας Δεοντολογίας των Τραπεζών και ο εξωδικαστικός μηχανισμός μέχρι σήμερα δεν συνέβαλλαν στην αντιμετώπιση αυτού του προβλήματος. Οι όποιες ρυθμίσεις γίνονται, δε χαρακτηρίζονται για τη βιωσιμότητα τους διότι οι υποχρεώσεις των δανειοληπτών (φυσικών και νομικών προσώπων) δεν περιορίζονται αποκλειστικά και μόνο στις τραπεζικές υποχρεώσεις, αλλά έχουν σημαντικές υποχρεώσεις προς το Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία. Έτσι, μετά από μικρό χρονικό διάστημα επανέρχονται και πάλι σε κατάσταση αδυναμίας εξυπηρέτησης του τραπεζικού δανεισμού. Βασική αιτία του φαινομένου αυτού είναι το εισόδημα (Εισροές) του δανειολήπτη το οποίο προσδιορίζει τη δυνατότητα και την ικανότητα του δανειολήπτη να ανταπεξέρχεται στις συγκεκριμένες υποχρεώσεις.

Στο άρθρο αυτό αναφερόμαστε στη σχέση του υπολοίπου δανείου και της εμπορικής (τρέχουσας) αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου (loantovalue).

L.T.V  =  Υπόλοιπο δανείου

              Εμπορική αξία ακινήτου

 

Η παραπάνω σχέση είναι προσδιοριστική τόσο για τη συμπεριφορά της Τράπεζας όσο και του δανειολήπτη. Πιο συγκεκριμένα:

 

Τράπεζα

Η συμπεριφορά της τράπεζας, χωρίς αυτό να αποτελεί κανόνα, αλλά και του δανειολήπτη σχετίζονται από την τιμή του παραπάνω δείκτη. Σε ότι αφορά την Τράπεζα προσαρμόζει τη θέση της (συμπεριφορά) κατά πόσο η τιμή του δείκτη απέχει από το σημείο ισορροπίας του δείκτη 100%, που σημαίνει ότι στην περίπτωση αυτή η τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου είναι ίση με το υπόλοιπο ανεξόφλητο δάνειο.

Όταν το επίπεδο (ύψος) του ανεξόφλητου δανείου είναι κάτω από το επίπεδο ισορροπίας, δηλαδή 80-90%, τότε δεν μπορεί να γίνει καμία συζήτηση με τις τράπεζες για κούρεμα σε αυτές τις περιπτώσεις. Το γεγονός ότι η αξία του ακινήτου είναι μεγαλύτερη του υπολοίπου του δανείου η τράπεζα έχει τη δυνατότητα να μειώσει το επιτόκιο ή να προτείνει ένα balloonpayment στο τέλος της περιόδου εξόφλησης (εφάπαξ καταβολή).

Στην περίπτωση κατά την οποία το υπόλοιπο του δανείου είναι καταφανώς μεγαλύτερο από την αξία του ακινήτου, τότε δημιουργούνται συνθήκες να αιτηθεί ο δανειολήπτης κούρεμα του δανείου από την Τράπεζα.

Με βάση την πρακτική και τη συμπεριφορά των ελληνικών τραπεζών σήμερα για περιπτώσεις κουρέματος μπορούμε να ομιλούμε όταν η τιμή του δείκτη L.T.V διαμορφώνεται στα επίπεδα του 120% και άνω.

Δανειολήπτης

Το γεγονός ότι οι τιμές των ακινήτων ύστερα από την πτώση της ζήτησης έχουν μειωθεί σημαντικά, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που το ύψος του υπολοίπου του δανείου είναι πολύ μεγαλύτερο της αξίας του ακινήτου. Σε μία τέτοια περίπτωση εφόσον η Τράπεζα δεν ικανοποιήσει το αίτημα για «κούρεμα» του υπολοίπου του δανείου, τότε αναγκάζεται να διακόψει την εξυπηρέτηση (Αποπληρωμή) του δανείου.

Η παραπάνω περίπτωση είναι χαρακτηριστική και συνδέεται με το ύψος των μη εξυπηρετούμενων δανείων (κόκκινα δάνεια) στη χώρα μας. Έτσι, ο δανειολήπτης που δεν βρίσκει ανταπόκριση από την Τράπεζα, καταφεύγει στη λύση της εγκατάλειψης της αποπληρωμής του δανείου και να χαρακτηρίζεται ως «στρατηγικός κακοπληρωτής». Ενδιαφέρον θα υπήρχε εάν από την Ένωση Ελληνικών Τραπεζών δίνονταν στοιχεία για τη διαμόρφωση του παραπάνω δείκτη για όσων τα δάνεια έχουν μεταφερθεί στην οριστική καθυστέρηση.

Στις παραπάνω περιπτώσεις θα μπορούσαμε να προσθέσουμε κι άλλες, όλες όμως θα είχαν ένα κοινό χαρακτηριστικό, θα είχαν στις διαπραγματεύσεις σημείο  αναφοράς και αφετηρίας την τιμή του δείκτη L.T.V.

Στη χώρα μας αντί οι Τράπεζες να εξαντλήσουν κάθε τρόπο, μέσο που θα εξυπηρετεί και τα δύο μέρη, με απούσα την Πολιτεία από το πρόβλημα αυτό, καταφεύγουν στους πλειστηριασμούς.

Η προσφυγή των τραπεζών στην εύκολη λύση των πλειστηριασμών δεν λύνει το πρόβλημα αλλά αντίθετα δημιουργεί μία σειρά προβλημάτων στην Οικονομία, στην κοινωνία και στις ίδιες τις Τράπεζες.

Η αύξηση του αριθμού των πλειστηριασμών στη χώρα μας τείνει να καταστήσει τις τράπεζες σε εταιρίες Realestate. Η απόκτηση των ακινήτων από πλευράς των τραπεζών κάτω του ύψους του υπολοίπου του δανείου δημιουργεί ζημίες για την Τράπεζα και κατά συνέπεια δημιουργεί θέματα κεφαλαιακής επάρκειας.

Η υπερπροσφορά που θα δημιουργηθεί και δημιουργείται θα έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση των τιμών ακινήτων και μία τέτοια εξέλιξη δημιουργεί πρόσθετα προβλήματα στις τράπεζες.

Το όλο θέμα της σχέσης της αξίας του ακινήτου και γενικά της αξίας της περιουσίας της επιχείρησης προς το ύψος του τραπεζικού δανεισμού, είναι μία σχέση προσδιοριστική για την χρηματοοικονομική αναδιάρθρωση και ειδικότερα για τις επιχειρήσεις.

Μία σειρά θεμάτων που λαμβάνουν υπόψη την παραπάνω σχέση δεν μπορούν να αναλυθούν στο παρόν άρθρο, αξίζει όμως να αναφέρουμε και τη διάκριση των δανείων σε nonrecourse και σε recourse, δηλαδή οι απαιτήσεις των τραπεζών να τελειώνουν με την απόκτηση του ακινήτου (nonrecourse), πράγμα που δεν ισχύει στη χώρα μας και συνεπώς σε κάθε περίπτωση και σε κάθε διαπραγμάτευση η τράπεζα βρίσκεται σε θέση ισχύος.

Συμπερασματικά, η απουσία ενός ξεκάθαρου θεσμικού πλαισίου για τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων έχει ως αποτέλεσμα το ποσοστό αυτό των δανείων να εξακολουθεί να διατηρείται σε υψηλά επίπεδα όπως φαίνεται σε σχετικό πίνακα που ακολουθεί στον οποίο παρουσιάζεται το ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων κατά περιφέρεια.