Η ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΕΝΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΠΟ ΤΗΝ ΣΚΟΠΙΑ ΤΟΥ ΟΙΚΟΝΟΜΟΛΟΓΟΥ
ΕΝΑ ΘΕΜΑ ΠΟΥ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΙΖΕΙ ΚΑΙ ΧΡΕΙΑΖΕΤΑΙ ΜΕΓΑΛΗ ΠΡΟΣΟΧΗ ΣΤΟΥΣ ΧΕΙΡΙΣΜΟΥΣ
1. ΣΚΟΠΟΣ
Μετά την οικονομική κρίση και πολύ δε περισσότερο στην κρίση της πανδημίας, το θέμα της εκτίμησης των ακινήτων παρουσίασε έντονο ενδιαφέρον. Αυτό οφείλεται κυρίως στα κόκκινα δάνεια, στους πλειστηριασμούς στις τιτλοποιήσεις δανείων και τελευταία στον πτωχευτικό κώδικα.
Οι εκτιμήσεις των ακινήτων όταν και εφόσον χρειάστηκε γίνονται από πιστοποιημένους εκτιμητές ή εταιρείες με έμφαση στα τεχνικά χαρακτηριστικά του ακινήτου και με την οικονομική προσέγγιση να πηγάζει από τα τεχνικά χαρακτηριστικά. Η εκτίμηση των ακινήτων συνδέεται με την πολιτική ρυθμίσεων, αναδιαρθρώσεων και πλειστηριασμών. Το άρθρο αυτό εξετάζει το όλο θέμα από οικονομική προσέγγιση, με το ακίνητο ως μέσο εξασφάλισης (υποθήκης).
Μεταξύ των θεμάτων που εξετάζονται είναι:
Ø Η φύση των ακινήτων
Ø Το εννοιολογικό περιεχόμενο της αξίας του ακινήτου και οι κατηγορίες αξιών
Ø Οι τεχνικές (μέθοδοι) εκτίμησης που χρησιμοποιούνται με έμφαση στην χρηματοοικονομική προσέγγιση
Ø Αξιολόγηση των μεθόδων και συνήθη λάθη – κακοί χειρισμοί
Για τον προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου γίνονται μία σειρά από παραδοχές και υποθέσεις, είτε γιατί λείπει η πληροφόρηση, είτε γιατί δεν συμμετέχει στην όλη διαδικασία ενός νομικός ή χρηματοοικονομικός, των οποίων η συνεισφορά θα ήταν σημαντική στα ειδικά θέματα της διαδικασίας.
Στο άρθρο αυτό εστιάζουμε το ενδιαφέρον μας στις αποτιμήσεις που γίνονται από τις τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης για τις ανάγκες αναδιαρθρώσεων, εξυγίανσης και πλειστηριασμών. Τα επιχειρηματικά ακίνητα αντιμετωπίζονται στο άρθρο αυτό ως λειτουργικά στοιχεία για την συνέχιση και απρόσκοπτη λειτουργία της επιχείρησης και έτσι πρέπει να αντιμετωπίζονται από όλους.
Η κατοικία του επιχειρηματία και του δανειολήπτη γενικά δεν είναι ένα επενδυτικό στοιχείο προς δημιουργία κέρδους, είναι επένδυση ζωής.
Η αποτίμηση των ακινήτων, όταν γίνεται για τις τράπεζες, Funds, εταιρείες διαχείρισης δανείων και δικαστήρια, παύει πλέον να είναι τεχνικό και οικονομικό θέμα, αλλά γίνεται κοινωνικό.
2. Η ΦΥΣΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Χωρίς να αναφερόμαστε σε τεχνικές λεπτομέρειες και τεχνικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, η φύση και χρήση του ακινήτου είναι προσδιοριστικά στοιχεία για τον προσδιορισμό της αξίας του. Από πλευράς οικονομικής προσέγγισης, ιδιαίτερη σημασία έχει αν:
α) Το ακίνητο συνδέεται με επιχειρηματική δραστηριότητα. Αν συμβαίνει αυτό, σημαίνει ότι το ακίνητο θα πρέπει να συνδεθεί με τις επιδόσεις της επιχείρησης, αφού έτσι θεωρείται παραγωγικό μέσο και λειτουργικό στοιχείο της επιχείρησης, ενώ η απώλειά του σημαίνει πάντα διακοπή της λειτουργίας της επιχείρησης.
β) Αν δεν αποτελεί λειτουργικό στοιχείο τότε θα πρέπει να εξεταστεί ως αυτοτελές περιουσιακό στοιχείο (θα μπορούσε να χαρακτηριστεί επενδυτικό στοιχείο ή όχι).
γ) Προκειμένου να χαρακτηριστεί ένα ακίνητο επενδυτικό στοιχείο, πρέπει να παράγει εισόδημα (πχ. έσοδα μισθωμάτων).
δ) Όταν ένα ακίνητο δεν παράγει εισόδημα, ούτε αποτελεί λειτουργικό στοιχείο, τότε η εκτίμηση του γίνεται με βάση της εναλλακτικές χρήσεις του αγοραστή και με ανάλογη τεχνική.
Γενικά η φύση ενός ακινήτου συνδέεται με τη μέθοδο που θα χρησιμοποιηθεί στην εκτίμηση, όπως θα αναφερθούμε στη συνέχεια όταν θα εξετάσουμε τις τεχνικές εκτίμησης. Σήμερα, ο προσδιορισμός της αγοράς αξίας, που αποτελεί σημείο αναφοράς για σειρά συναλλαγών και διαδικασιών, παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον για τα επιχειρηματικά και στεγαστικά ενυπόθηκα δάνεια.
Η εφαρμογή του νέου Πτ.Κ. θα φέρει στην επιφάνεια νέα προβλήματα που σχετίζονται με το «προϊόν» της ρευστοποίησης των ακινήτων και την αποπληρωμή των υποχρεώσεων.
3. ΟΙ ΑΞΙΕΣ ΕΝΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ
Πληθώρα ορισμών αξιών και κατηγοριών αξιών θα βρει κανείς στη χώρα μας για το ακίνητο όχι μόνο στην χώρα μας. Για κάθε λόγο και περίπτωση, ξεχωριστά υπάρχει και ένας ορισμός. Δεν είναι λίγες οι φορές που η πληθώρα αυτών των ορισμών δημιουργεί σύγχυση μεταξύ των ειδικών και μη ειδικών. Παραθέτουμε ενδεικτικά κατάλογο των αξιών:
1) Αντικειμενική αξία: οι αντικειμενικές αξίες και αξίες ζώνης είναι αυτές που ορίζει το κράτος για επιβολή φόρων και τελών.
2) Αγοραία αξία (MarketValue): είναι η αξία που προσδιορίζεται με βάση τα εκτιμητικά πρότυπα, χρησιμοποιώντας επιστημονικές τεχνικές.
3) Εύλογη αξία: είναι η αγοραία αξία όπως αυτοί ορίζεται με βάση τα διεθνή λογιστικά πρότυπα.
4) Λογιστική αξία: είναι η αξία που αναφέρεται στα λογιστικά βιβλία των επιχειρήσεων.
5) Τιμή ρευστοποίησης: είναι το τμήμα ενός ακινήτου υπό καθεστώς πίεσης και αναγκαστικής πώλησης.
6) Τιμή βίαιης ρευστοποίησης: προσδιορίζεται στα σενάρια εξυγίανσης στα πλαίσια της μη επιδείνωσης των πιστωτών/πιστώσεων.
7) Εμπορική αξία: έχει το ίδιο περιεχόμενο και τον ίδιο τρόπο προσδιορισμού με την αγοραία αξία.
8) Πραγματική αξία: προσδιορίζεται με βάση αυτή που είναι διατεθειμένος να δώσει ο αγοραστής.
9) Υπολειμματική αξία: η προβλεπόμενη αξία του ακινήτου μετά το τέλος της ωφέλιμης ζωής, λέγεται και αξία μεταπώλησης.
10) Αναπόσβεστη αξία: η αξία κτήσης μείον τις συσσωρευμένες αποσβέσεις που έχουν γίνει.
11) Αξία πρώτης προσφοράς: η τιμή που προσδιορίζεται για την διενέργεια του πρώτου πλειστηριασμού.
12) Αγοραστική αξία: η σημερινή αξία με την τιμή που θα ήταν διατεθειμένος κάποιος να το αγοράσει.
13) Τρέχουσα αξία: η τιμή που διαμορφώνεται με τις συνθήκες ζήτησης και προσφοράς.
14) Ειδική αξία: η αξία η οποία βασίζεται στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ειδικά που παρουσιάζει το ακίνητο.
15) Αξία βάσης: η αξία που διαμορφώνεται με βάση συγκεκριμένες παραδοχές
16) Επενδυτική αξία: όταν το ακίνητο χαρακτηρίζεται ως επενδυτικό αγαθό και από μόνο του παράγει έσοδα.
17) Ονομαστική αξία: η αξία κτήσης.
18) Αξία αντικατάστασης. Το κόστος που απαιτείται για να κατασκευαστεί.
19) Φορολογική αξία: ο υπολογισμός της αξίας και επιβολή φόρων και τελών.
20) Αξία αναγκαστικής πώλησης (ForcedSaleValue): η αξία αυτή αποτελεί την βάση εκτίμησης και αναφέρεται στην βίαιη ρευστοποίηση.
Πέραν των παραπάνω αξιών, θα μπορούσαμε να προσθέσουμε κι άλλους ορισμούς αξιών ακινήτων που συναντάμε στα ενυπόθηκα δάνεια, τράπεζες, πλειστηριασμούς και στις μεταβιβάσεις τιτλοποιήσεων δανείων.
4. ΜΕΘΟΔΟΙ – ΤΕΧΝΙΚΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Ενώ σε ό,τι αφορά την έννοια της αξίας του ακινήτου, όπως είδαμε προηγουμένως, συναντάμε μία σειρά από «ουκ ολίγων» ορισμών, από πλευράς μεθόδων και τεχνικών, αυτές είναι περιορισμένες και συγκεκριμένες κατά περίπτωση. Εκείνα τα στοιχεία που προσδιορίζουν ποια μέθοδο θα χρησιμοποιήσουμε είναι:
Ø Η φύση του ακινήτου
Ø Ο σκοπός για τον οποίο γίνεται η εκτίμηση
Ø Ο χρόνος και ο σκοπός για τον οποίο γίνεται η εκτίμηση
Οι βασικές τεχνικές που χρησιμοποιούνται κατά περίπτωση είναι:
α) Η μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών
β) Η συγκριτική μέθοδος
γ) Η μέθοδος αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης
Στη συνέχεια θα παρουσιαστούν οι παραπάνω μέθοδοι με μία κριτική αξιολόγηση για την καθεμία. Θα πρέπει επίσης να σημειώσουμε ότι οι τεχνικές που θα παρουσιαστούν στη συνέχεια αναφέρονται και χρησιμοποιούνται για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας (MarketValue).
Σύμφωνα με τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα, «Η αγοραία αξία ορίζεται ως το εκτιμώμενο ποσό έναντι του οποίου ένα περιουσιακό στοιχείο ή υποχρέωση θα πρέπει να ανταλλαχθεί κατά την ημερομηνία εκτίμησης μεταξύ πρόθυμού αγοραστή και πρόθυμού πωλητή, σε μία συναλλαγή υπό συνήθεις όρους αγοράς, ύστερα από την δέουσα εμπορική προώθηση και όταν τα μέρη έχουν ενεργήσει το καθένα με πλήρη γνώση, συναίνεση και χωρίς εξαναγκασμό.»
4.1. Η ΜΕΘΟΔΟΣ ΤΩΝ ΠΡΟΕΞΟΦΛΗΜΕΝΩΝ ΤΑΜΕΙΑΚΩΝ ΡΟΩΝ ή ΜΕΘΟΔΟΣ ΤΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ
Η μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών ή μέθοδος του εισοδήματος, όπως λέγεται, παρουσιάζεται σε δύο μορφές:
α) Κεφαλαιοποίηση του εισοδήματος (IncomeMethod)
β) Προεξόφληση των ταμειακών ροών (DiscountedCashFlowMethod)
Οι δύο παραπάνω τεχνικές χρησιμοποιούνται σε ακίνητα τα οποία παράγουν εισόδημα. Πιο συγκεκριμένα, στην περίπτωση κατά την οποία το εισόδημα προέρχεται από επιχειρηματική δραστηριότητα, η οποία είναι στενά συνδεδεμένη με το ακίνητο, τότε χρησιμοποιείται η μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών.
Όταν το εισόδημα έχει την μορφή ενοικίου και κατά συνέπεια το ακίνητο έχει το χαρακτηριστικό επενδυτικού ακινήτου, τότε στην περίπτωση αυτή εφαρμόζεται η μέθοδος της κεφαλαιοποίησης.
Βασικά στοιχεία που χρησιμοποιούμε στις παραπάνω τεχνικές είναι:
Ø Καθαρές εισροές ή καθαρό εισόδημα, ανάλογα με την περίπτωση (x1… xn… ẋ)
Ø Προεξοφλητικό επιτόκιο ή επιτόκιο επένδυσης (i)
Ø Χρονικός ορίζοντας (t) περίπου 10 χρόνια ενώ ορίζεται το διηνεκές
Ø Η Υπολειμματική Αξία (Υ.Α.) στο τέλος της ωφέλιμης ζωής του ακινήτου
Ø Παρούσα αξία (Π.Α.): είναι οι προβλεπόμενες ταμειακές ροές σε παρούσες αξίες
Ø Αγοραία αξία (M.V.) αυτό που αποτελεί και το ζητούμενο.
Έτσι, με βάση τα παραπάνω στοιχεία, η αγοραία αξία (marketvalue) προσδιορίζεται ως:
M.V. = Παρούσα αξία εισροών + Υ.Α. για την περίπτωση της τεχνικής των προεξοφλημένων ταμιακών ροών.
Σε ό,τι αφορά την τεχνική της κεφαλαιοποίησης του εισοδήματος, η αγοραία αξία προσδιορίζεται ως εξής:
M.V. = ẋ / i
Όπου (ẋ) το μέσο ετήσιο εισόδημα και (i) το αναμενόμενο ποσοστό απόδοσης.
Κλείνοντας, για τις δύο τεχνικές θα επαναλάβουμε και πάλι ότι η χρήση των μεθόδων συνδέεται με τη φύση του ακινήτου και χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή στις βασικές παραδοχές και υποθέσεις που γίνονται σε ό,τι αφορά τις τιμές των παραμέτρων που χρησιμοποιούνται.
4.2. Η ΜΕΘΟΔΟΣ ΑΠΟΣΒΕΣΜΕΝΟΥ ΚΟΣΤΟΥΣ ΑΝΤΙΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ (DEPRECIATION REPLACEMENT COST METHOD)
Το βασικό αξίωμα της μεθόδου Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης (Α.Κ.Α.) είναι ότι κανένας αγοραστής δεν θέλει να πληρώσει, προκειμένου να αγοράσει ένα ακίνητο, περισσότερο από ότι κοστίζει η κατασκευή ενός αντίστοιχου ακινήτου.
Το βασικό χαρακτηριστικό της μεθόδου είναι ότι χρησιμοποιείται όταν δεν μπορούν εφαρμοστούν οι τεχνικές του εισοδήματος και των προεξοφλημένων ταμειακών ροών ως και η συγκριτική μέθοδος. Έτσι η μέθοδος αυτή χρησιμοποιείται κυρίως:
Ø Για ειδικά ακίνητα
Ø Για ακίνητα εκτός αστικών κέντρων
Ø Για ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί για ένα ειδικό σκοπό
Ø Για ακίνητα που από μόνα τους (αυτοτελώς) δεν δημιουργούν εισόδημα
Ο προσδιορισμός της αξίας του ακινήτου με τη μέθοδο του ΑΚΑ δίνεται από τη σχέση:
Αξία ακινήτου = Αξία γης (ως οικόπεδο) + κόστος αντικατάστασης – Αποσβέσεις
Με βάση την παραπάνω σχέση, θα λέγαμε ότι η αξία γης αποσυνδέεται πλήρως από το ακίνητο. Το κόστος αντικατάστασης προκύπτει από τις ισχύουσες τιμές κατασκευής τιμή μονάδας. Το ύψος των αποσβέσεων προκύπτει με βάση το έτος κατασκευής και τον αντίστοιχο συντελεστή αποσβέσεως των επιμέρους κτιριακών συγκροτημάτων.
4.3. ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΣ (COMPARATIVE METHOD)
Η συγκριτική μέθοδος έχει ως σημείο αναφοράς τα στοιχεία της αγοράς ακινήτου και ο προσδιορισμός της αξίας ενός ακινήτου γίνεται με βάση συγκριτικά στοιχεία συναλλαγών στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο αυτό.
Αυτό απλά σημαίνει ότι το ακίνητο που θέλουμε να προσδιορίσουμε την αγοραία αξία πρέπει να συγκεντρώνει μία σειρά και χαρακτηριστικών, παρόμοια με άλλα κινητά της ίδιας κατηγορίας. Για την μέθοδο αυτή τίθεται το ερώτημα κατά πόσο είναι έγκυρα και αξιόπιστα τα συγκριτικά στοιχεία που χρησιμοποιούμε.
Η συγκριτική μέθοδος είναι δεικτική για τα ακίνητα:
Ø διαμερίσματα
Ø γραφεία
Ø οικίες
Ø επαγγελματικοί χώροι
Ø εμπορικές αποθήκες
Για μία αναλυτική παρουσίαση και προσδιορισμό της αγοραίας αξίας, πέρα των ποσοτικών στοιχείων (τετρ. μέτρα, όγκος, όροφος, πρόσβαση) λαμβάνονται υπόψιν και μία σειρά ποιοτικών στοιχείων όπως:
Ø θέση
Ø προσανατολισμός
Ø ποιότητα κατασκευής και έτος κατασκευής
Ø περιβάλλον χώρος
Ø αγορά – καταστήματα
Ø ηχορύπανση κ.α.
Μετά την συγκέντρωση των στοιχείων (ποιοτικών και ποσοτικών), γίνεται συγκριτικός πίνακας, ο οποίος περιλαμβάνει σταθμισμένα κριτήρια και τιμές με προσδιορισμό την αξία του ακινήτου.
Συμπερασματικά, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί η συγκριτική μέθοδος για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας, χρειαζόμαστε πολλά και αξιόπιστα στοιχεία.
Στην περίπτωση κατά την οποία η συγκριτική μέθοδος χρησιμοποιείται από κοινού με τη μέθοδο προεξοφλημένων ταμειακών ροών, τότε έχει συντελεστή στάθμισης 20%, ενώ η μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών ή του εισοδήματος έχει 80%.
5. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΕΓΕΘΩΝ – ΣΥΝΗΘΗ ΛΑΘΗ ΚΑΙ ΚΑΚΟΙ ΧΕΙΡΙΣΜΟΙ ΠΟΥ ΧΡΕΙΑΖΟΝΤΑΙ ΠΡΟΣΟΧΗ
Από την παραπάνω ανάλυση, το βασικό συμπέρασμα που προέκυψε είναι ότι η εκτίμηση ενός ακινήτου δεν είναι μία εύκολη και απλή υπόθεση, αλλά είναι ένα θέμα που συνδέεται με την συνέχιση ή μη της λειτουργίας μιας επιχείρησης, με την απώλεια της μόνιμης κατοικίας και ότι συνεπάγεται.
Το θέμα δεν είναι απλό, θα λέγαμε σύνθετο και πολύ περισσότερο δε όταν συνδέεται με τις συνέπειες της αναγκαστικής είσπραξης και τους πλειστηριασμούς. Οι παραδοχές και υποθέσεις ως και η επιλογή των παραμέτρων που χρησιμοποιούνται στην εκτίμηση χρειάζονται μεγάλη προσοχή από τους εκτιμητές. Το λάθος στην εκτίμησή μπορεί να σημαίνει την διακοπή λειτουργίας της επιχείρησης και την απώλεια της μόνιμης κατοικίας.
Από τις μεθόδους που χρησιμοποιούνται, δύο χαρακτηρίζονται για το «έντονο» οικονομικό περιεχόμενο και είναι η μέθοδος του εισοδήματος και η μέθοδος της προεξόφλησης των μελλοντικών αναμενόμενων καθαρών εισροών. Όταν αυτές οι δύο τεχνικές χρησιμοποιούνται μαζί με άλλες τεχνικές, σταθμίζονται με συντελεστή που φτάνει στο 80%. Πέραν των παραπάνω, οι δύο τεχνικές είναι και αυτές που χρησιμοποιούνται πιο συχνά.
Ποια είναι όμως εκείνα τα σημεία που χρήζουν ιδιαίτερης προσοχής και ταυτόχρονα είναι προσδιοριστικά για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου; Μεταξύ των σημείων αυτών είναι:
α) Η επιλογή της μεθόδου: η μέθοδος που θα χρησιμοποιηθεί πρέπει να συνδέεται με τη φύση του ακινήτου
Επενδυτικό à Κεφαλαιοποίηση Εισοδήματος
Επιχειρηματικό à Προεξοφλημένων ταμειακών ροών
Επαγγελματικός χώρος à Συγκριτική Μέθοδος
Ειδικό κτίριο à Μέθοδος του Αποσβεσμένου Κόστους
β) Επιτόκιο κεφαλαιοποίησης η προεξοφλητικό επιτόκιο: το επιτόκιο αυτό θα πρέπει να είναι το άθροισμα του επιτοκίου του ελεύθερου (freerisk) και του αναμενόμενου (businessrisk) επιχειρηματικού κινδύνου. Η παράμετρος του επιτοκίου είναι πολύ σημαντική στην εκτίμησή του. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι όταν το επιτόκιο από 3% γίνεται 6%, η αξία του ακινήτου μειώνεται κατά 50%.
γ) Χρονικός ορίζοντας: η πρακτική που ακολουθείται είναι να επιλέγεται ένας χρονικός ορίζοντας 5-10 χρονών, ανάλογα με τη φύση του ακινήτου. Όσο μικρότερος ο χρονικός ορίζοντας που επιλέγεται, τόσο μεγαλύτερη πρέπει να είναι η υπολειμματική αξία (αξία μεταπώλησης).
δ) Καθαρές εισροές: σημειώνεται ότι οι αναμενόμενες εισροές πρέπει να είναι καθαρές, δηλαδή να έχουν αφαιρεθεί τα έξοδα. Οι αποσβέσεις δεν αφαιρούνται γιατί δεν αποτελούν εκροή. Οι αποσβέσεις αφαιρούνται μόνο στην περίπτωση του προσδιορισμού των κερδών.
Τα τέσσερα (4) παραπάνω σημεία και μόνο μπορούν να ανατρέψουν την πραγματική αξία των ακινήτων με όλες τις συνέπειες κατά περίπτωση. Δυστυχώς με τα παραπάνω στοιχεία γίνονται τα συνήθη λάθη και οι κακοί χειρισμοί. Μία μικρή διαφοροποίηση σε μία από τις παραπάνω μεταβλητές να επιφέρει σημαντικές μεταβολές στο ύψος της αξίας του ακινήτου.
Συμπερασματικά θα λέγαμε ότι για ένα τέτοιο σημαντικό θέμα με διάφορες θεματικές ενότητες και απαιτήσεις ειδικεύσεων πέραν του εκτιμητή θα πρέπει κατά την άποψή μας θα συμμετέχει ένας νομικός και ένας οικονομολόγος, με ειδίκευση στην χρηματοοικονομική διοίκηση. Η συμμετοχή να είναι απαραίτητη με μορφή γνωμοδοτήσεως για εκτιμήσεις ακινήτων μεγάλης αξίας.